Comprar um imóvel: o que conferir antes de assinar e de registrar

Comprar um imóvel envolve mais do que combinar preço e assinar um contrato. A segurança da operação depende de documentos que mostram quem é o dono, se existem dívidas ou restrições e se a transferência será feita do modo que a lei exige. Este texto reúne, de forma geral, os pontos que costumam ser analisados.

O contrato não transfere a propriedade

No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa para o comprador com o registro do título na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Até o registro, o vendedor continua sendo o dono perante terceiros. Por isso, um simples contrato particular, o chamado “contrato de gaveta”, costuma ser insuficiente para quem quer ter segurança sobre o bem.

Para imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente, a lei também exige, em regra, a escritura pública, lavrada em Tabelionato de Notas (Código Civil, art. 108). A escritura, depois, é levada a registro.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada: certidão do cartório que mostra a cadeia de proprietários, a descrição do imóvel e eventuais ônus, como hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou usufruto.
• Débitos de IPTU e demais tributos do imóvel.
• Declaração de quitação de condomínio, quando houver.
• Contas de água e energia em dia, para evitar a transferência de pendências.

Documentos do vendedor

Dívidas do vendedor podem afetar a compra. Por isso, costumam ser pedidas certidões dos distribuidores cíveis, federais e trabalhistas, além de certidões de protesto, em nome dele (e do cônjuge, quando for o caso). O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que o reconhecimento de fraude à execução em venda de imóvel depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador (Súmula 375). Essa é uma das razões para a conferência cuidadosa antes do negócio.

Tributos e custos da transferência

Na transmissão entre pessoas vivas, há incidência do ITBI, imposto municipal cujas regras e alíquotas variam conforme o município. Também há emolumentos de escritura e de registro, que seguem tabelas dos tribunais de justiça estaduais. Vale se informar sobre esses custos antes de fechar o negócio.

Imóvel sem registro regular

É comum, em muitas cidades, haver imóveis ocupados por anos sem escritura ou sem registro em nome do atual morador. Dependendo da situação, a regularização pode ser analisada por caminhos como a usucapião (inclusive a extrajudicial, feita em cartório, prevista na Lei de Registros Públicos, art. 216-A) ou a regularização fundiária urbana (Lei 13.465/2017). Cada caminho tem requisitos próprios, e a escolha depende da documentação e da história do imóvel.

Perguntas frequentes